一、当前房地产市场走势分析
2014年9月，全国房地产市场整体继续保持回落态势，但回落幅度较此前有所减速。预计房地产市场在四季度将出现阶段性企稳回升。
从各项指标实际增速与此前预测增速相比看，房地产开发投资、企业资金来源、新开工面积、竣工面积等指标的走势弱于此前预期，销售面积、土地购置面积、施工面积等指标增速则好于此前预期。销售面积增速好于此前预期表明，随着各地楼市政策的逐渐松绑，市场下滑的趋势有所放缓。
表1 2014年8月房地产市场主要指标实际值与预测情况对比
从9月份各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中有3项指标出现负增长，2项指标保持增长。从本月主要指标增速与上月增速的变化情况上来看，新开工面积降幅有所收窄，其余四项指标增速均上月有所回落，其中土地购置面积回落幅度最大。
图1 2013-2014年8月房地产主要指标增速变化情况
1.房地产开发投资增速平稳回落
2014年1-9月，全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，与上年同期相比回落7.2个百分点，与上月相比回落0.7个百分点。其中，商品住宅完成投资46725亿元，同比增长11.3%，同比回落8.2个百分点。
9月份当月，全国完成房地产开发投资9776亿元，同比增长8.6%，增幅与上月相比减慢1.3个百分点。其中，住宅完成投资6566亿元，同比增长5.2%，增幅比上月回落1.7个百分点。
2.当月资金来源小幅下滑
2014年1-9月，房地产开发企业本年资金来源达89869亿元，同比增长2.3%，增幅比上月下降0.4个百分点。其中，国内贷款增长最快，实现16288亿元，增长11.8%;其他资金最慢，下降9.1%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现9794亿元，同比下降4.9%。
9月份当月，房地产开发资金来源新增10807亿元，同比下降0.6%，增速比上月减慢0.1个百分点。其中，国内贷款新增1624亿元，下降3.6%，增速比上月减慢10.7个百分点;个人按揭贷款新增1097亿元，同比下降8.2%，增速较上月加快1.4个百分点。
3.土地购置和新开工面积增速双双回落
2014年1-9月，房地产开发企业土地购置面积为24014万平方米，同比下降4.6%，涨幅与上年同期相比回落1.3个百分点。9月份当月，房地产开发企业购置土地面积为3227万平方米，同比下降12.4%，降幅较上月扩大19.6个百分点。
2014年1-9月，全国商品房新开工面积为131411万平方米，下降9.3%，与上年同期相比，增速回落16.6个百分点。其中，商品住宅新开工面积为91754万平方米，下降13.5%。
9月份当月，商品房新开工面积为17029万平方米，下降0.2%，增速较上月减慢6.4个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11580万平方米，下降6.2%，增速较上月减慢6.3个百分点;办公楼新开工面积为771万平方米，增长53.6%;商业营业用房新开工面积为2449万平方米，增长3.6%。
4.市场销售面积持续下滑，待售面积增速企稳
2014年1-9月，全国商品房累计销售面积77132万平方米，同比下降8.6%。其中，商品住宅实现销售面积67669万平方米，同比下降10.3%。 9月份当月，商品房销售净增12145万平方米，同比下降10.3%，增速较8月当月加快2.1个百分点。其中，商品住宅实现销售10575万平方米，下降12.1%，增速较上月加快1.3个百分点。
从销售额上看，2014年1-9月商品房销售额实现49227亿元，同比下降8.9%。其中，商品住宅实现销售额40516亿元，下降10.8%%，增幅同比回落45.3个百分点。 从待售面积看，9月末全国商品房待售面积为57148万平方米，比2014年8月增加988万平方米，同比增长28.0%，增幅较上月提升1.4个百分点。其中，商品住宅待售面积为37676万平方米，同比增长28.5%，增幅比上月回升1.6个百分点。
二、未来房地产市场发展预测
2014年，房地产市场的分化调整态势不断加强，不同城市间差异化加大，多数城市房屋销售低迷，房价环比指数自5月份起整体出现回落。对于此次市场出现调整，我们认为，其深层次原因在于房地产市场发展的内在动力和供求关系发生了变化。房屋新增供应量经过多年的快速发展，市场存量和年度增量都处于较高水平，房屋市场整体由供不应求向供求基本平衡转变。
9月30日，中国人民银行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通过放宽贷款限制等一系列金融服务，加强对房地产行业的支持，促进房地产市场持续健康发展。《通知》出台后市场反应明显，各主要机构对此迅速做出评论。民生证券研究院执行院长管清友认为，房贷松动将吹响定向稳增长号角，改善型需求或集中释放，但贷款利率7折的下限优惠难以实现，鼓励银行发行MBS和专项金融债是政策亮点，预计信贷资产证券化将加速。国泰君安宏观分析师任泽平认为，这是迄今为止最具力度的救市政策，复制了2008-2009年救市的做法，此项政策利好地产，利好经济，但由于当前银行的资金成本较高，利率优惠幅度有限，后续实施效果尚有待观察。
总体来说，央行放松首套房认定标准释放了三大信号：第一，支持改善型自住房需求;第二，稳定房地产市场预期;第三，定向调控稳增长惠民生。预计央行房贷新政的出台将有效缓解当前房地产行业资金偏紧的局面，改善性需求入市动力加强，房地产市场整体回落的态势将得到遏制，市场将在四季度出现阶段性企稳。
基于以上分析和判断，我们对未来几个月房地产市场的走势预测如下：随着地方政府楼市刺激政策的出台和各银行房贷新政细则的发布，市场销售将会出现好转，市场出现阶段性企稳，但市场整体增速将处于近年来较低水平。根据ARIMA模型和我们的判断，我们对未来的房地产走势预测如下：
表2 房地产开发主要指标及预测情况
